จับตา “5 แยกลาดพร้าว-รัชโยธิน-เกษตร”

ฉายแวว “Landmark น้องใหม่กลางทุ่งบางเขน”

“ทำเล ทำเล ทำเล” คือ ม็อตโต้ ของการเลือกที่อยู่อาศัยในอดีตถึงปัจจุบัน ถ้าเลือกทำเลที่ใช่...กับราคาที่เป็นจริง จะมีผลต่อการอยู่อาศัยที่ดีทั้งในปัจจุบัน และอนาคต

แนวถนนพหลโยธินจาก 5 แยกลาดพร้าวไปกระทั้งถึงสี่แยกเกษตร (ถนนพหลโยธินตัดถนนเกษตร-นวมินทร์) เป็นอีกทำเลสำคัญ ที่มีศักยภาพที่ดีในอนาคตอันใกล้ หลังการดำเนินการสร้างส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วง หมอชิต-ลำลูกกา ที่ดำเนินการก่อสร้างและมีความคืบหน้าอย่างต่อเนื่อง  กำลังกลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่อีกจุดหนึ่ง ผู้ประกอบการทั้งรายเล็กรายใหญ่ ต่างปักหมุดผุดโครงการรอความเจริญเติบโตในย่านนี้มาก่อนไม่น้อยกว่า 3 ปี เช่น โครงการของค่ายแอล.พี.เอ็น.ดิเวลล็อปเมนท์ ตรงข้ามเมเจอร์รัชโยธิน โครงการของค่ายพฤกษา ติดกับเมเจอร์รัชโยธิน และโครงการบริเวณสี่แยกเกษตรศาสตร์  หรือโครงการของบีทีเอสกรุ๊ปโฮลดิงส์ ในชื่อแอปสแตร๊ค ที่ซื้อโครการเก่าของเนเชอรัลพาร์ค มาพัฒนาต่อรอการเจริญเติบโตในย่าน 5 แยกลาดพร้าว บริเวณด้านหลังกองบังคับการปราบปราม กรมตำรวจ  รวมถึงของค่ายเมเจอร์ ที่ผุดโครงการคอนโดเอ็ม คอนโดฯ ขายตรงข้ามห้างเซ็นทรัล ลาดพร้าว   

รถไฟฟ้าฉุดราคาที่ดิน เปิดศักยภาพทำเล

            ด้านสำนักวิจัย LPN เปิดเผยข้อมูลการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในปี 2560 โดยสำรวจตั้งแต่ ถนนพหลโยธินตัดวิภาวดีรังสิต บริเวณห้าแยกลาดพร้าว-รัชโยธิน-แยกเกษตร-นวมินทร์ ที่เปิดใหม่มี 3 โครงการ มีจำนวนยูนิตรวมประมาณ 1,300 ยูนิต มียอดขาย ณ วันเปิดตัว 55% สูงเป็นอันดับที่ 3 จากภาพรวมยอดขายทั้งหมดตามทำเลต่าง ๆ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ราคาเฉลี่ยอยู่ที่  68,000 บ./ตร.ม. (1.85 ลบ.) โดยส่วนใหญ่จะเป็นอาคารสูง 8 ชั้น ที่ตั้งไม่ติดถนนสายหลักหรือใกล้สถานีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย หากพิจารณาภาพรวม Supply ทั้งหมดในทำเลนี้ มี 22 โครงการ 13,000 ยูนิต มี Demand ดูดซับไปแล้วกว่า 90% ราคาขายเฉลี่ยประมาณ 80,000 บาทต่อตารางเมตร และในอนาคตจะมี Supply ใหม่จากผู้ประกอบการรายใหญ่เตรียมเข้าตลาดอีกจำนวนมาก โดยเฉพาะบริเวณถนนพหลโยธินช่วงห้าแยกลาดพร้าว-แยกรัชโยธิน ราคาเฉลี่ย 140,000 บ./ตร.ม.

ปัจจัยสำคัญในการส่งผลให้ทำเลดังกล่าวมีความคึกคักนั้น สาเหตุหลักมาจากความคืบหน้างานก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยาย  (หมอชิต-คูคต) ว่า 20% และคาดว่าจะเปิดให้ใช้บริการได้ในปี 2563  ประกอบกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง(บางซื่อ-รังสิต) ที่วิ่งคู่ขนานไปกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (หมอชิต-คูคต) ก็มีความคืบหน้างานก่อสร้างไปมากแล้วเช่นกันประมาณ 55% ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดผู้ประกอบการนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งรายใหญ่และรายย่อยเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมกันเป็นจำนวนมาก

ในขณะเดียวกันราคาที่ดิน มีการปรับขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะแปลงที่ดินติดถนนพหลโยธิน ช่วงห้าแยกลาดพร้าว-แยกรัชโยธินมีการซื้อขายกันที่ 600,000-950,000 บ./ตร.ว. ช่วงแยกรัชโยธิน-แยกเกษตรอยู่ที่ประมาณ 500,000-650,000 บ./ตร.ว.  และนี้คือต้นทุนสำคัญในการพัฒนาโครงการคอนโดฯ ที่จะส่งผลต่อการกำหนดราคาขายห้องคอนโดมิเนียมที่พัฒนาใหม่สูงขึ้นตามไปด้วย  คาดว่าในอนาคตในทำเลดังกล่าวการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในราคา 1-3 ลบ.ต่อยูนิจจะหาได้ยากมากขึ้น หากต้องการทำเลในราคาที่ถุกลง อาจจะต้องเลือกในทำเลที่ใกล้จากบริเวณดังกล่าวออกไปทางถนนงามวงศ์วาน และถนนเกษตร-นวมินทร์ เพื่อให้ราคาที่ลดลง

รถไฟฟ้า-ศูนย์การค้า-มหาวิทยาลัยดัง ดันศักยภาพทำเล 

            ทั้งนี้ความโดเด่นของทำเลห้าแยกลาดพร้าว-รัชโยธิน-แยกเกษตร-นวมินทร์ นอกจากโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย 2 สาย คือสายสีเขียว(หมอชิต-คูคต) และรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) ที่เป็นแรงดึงดูดให้เกิดศักยภาพในย่านนี้แล้วนั้น สิ่งอำนวยความสะดวกสำคัญที่ช่วยเพิ่มศักยภาพของทำเลนี้ให้มีความน่าอยู่อาศัยมากขึ้น ก็คือ ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ 3 แห่ง Central ลาดพร้าว, Union Mall และ Major รัชโยธิน พร้อมทั้งเป็นที่ตั้งของสถาบันการศึกและมหาวิทยาลัยชื่อดัง 4 แห่ง คือ  ม.ราชภัฏจันทรเกษม, ม.เกษตรศาสตร์, ม.ศรีปทุม และม.ธุรกิจบัณฑิต

นอกจากนี้ยังเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นแหล่งงานสำคัญของทำเลนี้ เช่น ธนาคารไทยพาณิชย์สำนักงานใหญ่ หรือ SCB PARK การไฟฟ้าส่วนภูมิภาคสำนักงานใหญ่ กรมป่าไม้ การทางพิเศษฯ ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์, กรมยุทธโยธา และกรมทหารราบที่ 11

​​                บริเวณห้าแยกลาดพร้าว-รัชโยธิน-แยกเกษตร-นวมินทร์ จึงเป็นอีกทำเลที่ต้องจับตา เพราะยังมีที่ดินแปลงสำคัญในทำเลทอง บริเวณสวนสนุกแดนเนรมิตเก่า ที่รอการพัฒนา หลาย 10 ไร รวมถึงที่ดินโครงการบางกอกโดม ของกลุ่มยูนิเวสท์กว่า 40 ไร่ ตรงข้ามกองบังคับการปราบปราม ที่กำลังอยู่ในขั้นตอนหาผู้ประมูลเพื่อพัฒนาโครงการ จะเป็นตัวดึงดูดให้ทำเลนี้กลายเป็น  Landmark ของกทม.แห่งใหม่ ที่กำลังเกิดขึ้นอีกในอนาคตอันใกล้

ข้อกำกัดรอบดอนเมือง-เขตทหาร หนุน

อย่างไรก็ตาม พระราชบัญญัติเกี่ยวกับการรักษาความปลอดภัยรอบพื้นที่ของราชการทหาร และมีพระราชกฤษฎีกากำหนดขอบเขตพื้นที่โดยรอบสนามบินดอนเมือง มีผลต่อการบังคับควบคุม งานก่อการก่อสร้างอาคารต่าง ๆ ที่มีพื้นใช้สอย และขนาดความสูงเกินกำหนดไว้  กองทัพอากาศใช้อำนาจตามกฎหมายนี้ออกระเบียบฐานบินทหาร เพื่อควบคุมความปลอดภัยให้กับฐานบิน ซึ่งรวมถึงรายละเอียดความปลอดภัยในทางเดินอากาศด้วย การควบคุมพื้นที่รอบๆ ดอนเมืองของทหาร เป็นไปตาม พ.ร.บ.ดังนั้นหากพื้นที่ก่อสร้างอยู่ในพื้นที่ตามที่ พระราชกำหนดประกาศไว้ ก็จะต้องยื่นขออนุญาตจาก กองทัพอากาศก่อน

ซึ่งจุดนี้เป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลให้ตลอดแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-คูคต จึงมีศักยภาพไม่เท่าเทียบกัน โดยเฉพาะพื้นที่ตั้งแต่บริเวณกรมทหารราบที่ 11 รักษาพระองค์ เป็นต้นไป ก็จะมีพระราชบัญญัติเกี่ยวกับเขตปลอดภัยในราชการทหารกำหนดหลักเกณฑ์การก่อสร้างและความสูงกำหนดอยู่ ซึ่งแนวเส้นทางดังกล่าวจากสี่แยกเกษตรศาสตร์ จะหน่วยงานทหารตั้งอยู่ตลอดแนวมุงหน้าดอนเมืองด้านขวามือ เริ่มตั้งแต่ กรมวิทยาศาสตร์ทหารบก, กองบัญชาการช่วยรบที่ 1, กองพันทหารราบที่ 2 กรมทหารราบที่ 11, กระทั้งผ่านแยกหลักสี่ ไปทางสะพานใหม่   ตลอดแนวซ้ายมือก็จะเป็นหน่วยงานของกองทัพอากาศ ตลอดแนว เส้นทางนี้

ขณะที่พื้นที่โดยรอบสนามบินดอนเมือง ก็มีข้อกำหนดระยะห่างจากจุดศูนย์กลางเส้นทางการบิน กำหนดไว้ 2 ช่วง คือระยะห่าง 6 กิโลเมตร และ 15 กิโลเมตร โดยมีข้อกำหนดในการก่อสร้างอาคารขนาด และความสูงของอาคารที่ต่างกันออกไป ยิ่งใกล้สนามบินข้อกำหนดความสูงอาคารก็จะมากขึ้น ยกตัวอย่างกรณี ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ปัจจุบันห่างจากสนามบินดอนเมืองประมาณ 4 กิโลเมตรเศษ แต่สามารถสร้างอาคารสูงได้ไม่เกิน 45 เมตร ส่งผลให้การพัฒนาอาคาร หน่วยงานต่าง ๆ ในแนวตั้งได้ไม่เต็มศักยภาพที่ดินที่มี  จึงต้องพัฒนาโครงการขยายออกในแนวราบ  ด้วยการใช้ขนาดพื้นที่ดินที่มากขึ้นนั่นเอง  

ด้วยเหตุ และปัจจัยดังกล่าว จึงเป็นตัวเร่ง และกระตุ้นให้พื้นที่แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ช่วงต้นทางโครงการตั้งแต่ 5 แยกลาดพร้าวจนถึง แยกเกษตร จึงเกิดดีมานด์จากดีเวลลอปเปอร์ที่ต้องการที่ดินจำนวนมากเพื่อพัฒนาโครงการ ในขณะซัพพลาย หรือที่ดินเปล่า ที่มีขนาด และทำเลที่ดี เริ่มน้อยลง  จะมีบ้างก็ต้องเข้าซอยไม่ติดถนนเมนท์ หรือแยกจากแนวรถไฟฟ้าออกไปตามถนนเชื่อมสายต่าง ๆ จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่ราคาที่ดินตลอดแนวรถไฟสายนี้จะต่างกัน และมีการปรับราคาที่ไม่เท่ากัน ซึ่งการจะกล่าวว่า “5 แยกลาดพร้าว-รัชโยธิน-เกษตร Landmark น้องใหม่ของกทม. จึงไม่ผิดนัก.......

อนึ่ง :โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต กำลังดำเนินการก่อสร้างกำหนดแล้วสร้างเสร็จปี พ.ศ. 2562 และเปิดให้บริการปี พ.ศ. 2563 จะทำให้โครงข่ายระบบขนส่งมวลชนของกรุงเทพมหานครสายสีเขียวมีประสิทธิภาพมากขึ้น จะสามารถรองรับผู้โดยสารได้มากกว่า 50,000 คน/ชั่วโมง/ทิศทาง โดยเส้นทางก่อสร้างสายนี้มีระยะทางประมาณ 19 กิโลเมตร จำนวน 16 สถานี เป็นทางวิ่งยกระดับตลอดเส้นทาง เริ่มต้นต่อเนื่องจากแนวเส้นทางของโครงการระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพมหานคร(BTS) ที่สถานีหมอชิตไปตามถนนพหลโยธิน และสิ้นสุดที่บริเวณคลองสองที่สถานีคูคต