dot
EXCLUSIVE INTERVIEW
dot
bulletสัมภาษณ์พิเศษ
dot
จับกระแส
dot
bulletลงโฆษณาฟรี
dot
รับสมัครข่าวสาร

dot


แบนเนอร์ตัวอย่าง
facebook
แบนเนอร์ตัวอย่าง
แบนเนอร์ตัวอย่าง


วสันต์ คงจันทร์

“ ทำเลเด่น ด้านราคาที่ดินที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงในปี 2559 ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ส่วนใหญ่ก็ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า โดยเฉพาะจุดเชื่อมต่อสายที่เปิดใช้อยู่กับสายก่อสร้างใหม่ สายที่กำลังจะเปิดประมูลในปี 2559 โดยเฉพาะในเขตชั้นกลางที่มีศักยภาพในการพัฒนาคอนโดมิเนียม ส่วนในเขตชั้นในราคาที่ดินสูงมากแล้ว ทั้งนี้ 
ข้อสำคัญอีกประการก็คือว่า ทำเลเด่นด้านราคาที่ดิน อาจไม่ได้สัมพันธ์ทางตรงกับทำเลเด่นในการลงทุนซื้อคอนโดฯ เนื่องจากการลงทุนคอนโดฯ นอกจากดูราคาเพิ่มขึ้นแล้ว ยังต้องดูว่ามีผลตอบแทนจากการให้เช่าหรือไม่ บางทำเลผลตอบแทนการให้เช่าอาจได้น้อยหรือไม่ได้เลย” 
 
เรื่องใหญ่กว่าทำเล คือ ทิศทางเศรษฐกิจ หากเกิดวิกฤติขึ้น ทำเลที่ว่าดี ก็อาจย่อยยับได้ นอกจากนี้ในรายงานนี้ยังแถมราคาที่ดินล่าสุดในต่างจังหวัดสำคัญไว้ด้วย แต่สถานการณ์ยามนี้ตลาดหัวเมืองใหญ่ไม่ค่อยดีนักราคาที่ดินเพิ่มน้อย (ในตัวเมืองย่านคอนโดฯ) …. อย่างไรก็ตาม บางเมืองที่วันนี้แย่ แต่วันหน้าอาจพุ่งกระฉูดได้เพราะกำลังซื้ออาจเพิ่มขึ้น 2 เท่าจากการขยายสนามบิน หรือโครงการขนาดใหญ่ที่ไปถึง แต่ต้องรอสถานการณ์ที่ดีขึ้น หรือโครงการขนาดใหญ่เหล่านั้นเกิดขึ้นได้จริง ระยะนี้หลายๆแห่งยังต้องรอความชัดเจน ราคาที่ขึ้นมาอาจเป็นภาพลวง หากโครงการไม่มาก็ม้วยได้ แต่ต้องมีหมายเหตุตัวโตๆ ว่า ไม่เห็นกระรอกอย่างโก่งหน้าไม้ ต้องรอให้โครงการมีเงิน เปิดประมูล เซ็นสัญญาผู้รับเหมาก่อนก็ยังทัน และที่สำคัญที่ดินแต่ละแปลงศักยภาพแตกต่างกันตามกฎหมายที่จะก่อสร้างได้มากน้อยอีกต่างหาก แปลว่าอาจไม่ได้แพงทุกแปลง” 

ทำเล 1     กรุงเทพฯ ชั้นใน สีลม สาทร เพลินจิต สุขุมวิท กับทิศทางการพัฒนาคอนโดฯ ระดับพรีเมียม ราคาที่ดินในเมืองแพงเวอร์ ตรว.ละ 1.9 ล้านบาท ทำอะไรได้ ยังจะเพิ่มไปได้แค่ไหน

“ที่ดินตารางวาละ 1.9 ล้านบาท พัฒนาอะไรได้ ??? ข่าวการซื้อขายราคาที่ดินในใจกลางเมืองแพงเวอร์ ตารางวาละ 1.9 ล้านบาท หลายคนคงมีคำถามว่าราคาแพงขนาดนี้เอาไปพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง แล้วต่อไปราคายังจะเพิ่มไปถึงตารางวาละเท่าใด นับจากปี 2548 ก่อนยุคคอนโดฯ ครองเมือง ราคาที่ดินในใจกลางเมืองตารางวาละ 500,000 บาทเท่านั้น ผ่านมา 10 ปีเพิ่มสูงขึ้นเกือบ 4 เท่าแล้ว อีก 10 ปีข้างหน้าจะเป็นตารางวาละ 3.5-4.0 ล้านบาทหรือไม่”

ศักยภาพการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใจกลางเมือง และการไปต่อของราคาที่ดิน การพัฒนาคอนโดฯ ขายตารางเมตรละ 250,000-350,000 บาท คงต้องเป็นคอนโดฯ ระดับพรีเมียม กลุ่มเป้าหมายระดับ high-end ทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ โดยหากเทียบกับราคาขายในภูมิภาคนับว่ายังต่ำกว่าชาวบ้านอยู่พอสมควร ไม่ต้องเทียบกับในฮ่องกง สิงคโปร์ เอาแค่ในเวียดนามคอนโดฯ บ้านเราก็ยังต่ำกว่า โอกาสการซื้อคอนโดฯ พรีเมียมในบ้านเราสำหรับชาวต่างชาติย่อมมีสูง ..แต่ทั้งนี้คอนโดฯ ระดับนี้คงมีจำนวนน้อยอาจแค่หลักไม่กี่พันหน่วย เทียบกับคอนโดฯ ตลาดคนไทยที่ปีหนึ่งเกิน 50,000-70,000 หน่วย ประกอบกับที่ดินในเมืองหาซื้อได้ยาก ราคาสูง เหลือน้อยแปลงแล้ว แม้อุปทานจะมีน้อยแต่อุปสงค์ก็จะน้อยลงมาก เทียบกับที่ผ่านมาที่อุปทานที่ดินมีน้อย อุปสงค์ความต้องการที่ดินมีมากทำให้ราคาที่ดินขึ้นพรวดพราดในรอบ 10ปีที่ผ่านมา แต่ในวันหน้าแม้ว่าราคาที่ดินจะมีโอกาสเพิ่มขึ้น แต่อัตราการเพิ่มอาจไม่ได้สูงเช่นที่ผ่านมา เพราะราคาสูงพัฒนาแล้วไม่คุ้มสำหรับตลาดใหญ่ที่เป็นกลุ่มคนไทยแล้ว ตลาดคนไทยคงต้องขยับออกไปยังเขตชั้นกลางแทน 

ทำเล 2      ถนนรัชดาภิเษก ศูนย์ธุรกิจแห่งใหม่ อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งใหม่ อาคารซุปเปอร์ทาวเวอร์ 
มักกะสันคอมเพล็กซ์ รถไฟฟ้าสายสีนำเงิน รถไฟฟ้าสายใหม่ สายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี และสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง

“ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งใหม่ อาคารซุปเปอร์ทาวเวอร์ 125 ชั้นสูงสุดในอาเซียน กำลังก่อสร้าง โครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์ของการรถไฟ รถไฟฟ้าเฉลิมรัชมงคล รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงก์ ในปัจจุบัน และรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-รามคำแหง-มีนบุรี) โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-บางกะปิ-พัฒนาการ   ในอนาคต”

สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์และแนวโน้มราคาที่ดิน ย่านถนนรัชดาภิเษก นับเป็นศูนย์ธุรกิจแห่งใหม่ที่สำคัญที่คาดว่าจะมีการขยายตัวสูง เนื่องจากความเป็นทั้งแหล่งงานกลางวันและแหล่งบันเทิงของคนกลางคืน (โซนนิ่งแหล่งบันเทิง 1 ใน 3 แห่งของกรุงเทพฯ)  มีทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า (เซ็นทรัล ลาดพร้าว ยูเนียนมอลล์ สวนลุมไนท์แห่งที่ 2 เอสพลานาด  เซ็นทรัลพระราม 9 ฟอร์จูน) สถานบันเทิงอีกเพียบ ทำให้มีกิจกรรมคึกคักตลอดเวลาทั้งในช่วงกลางวันและกลางคืน แทบกล่าวได้ว่าถนนสายนี้ไม่เคยหลับ 

ในอนาคตอาคารสำนักงานใหญ่ตลาดหลักทรัพย์ก็กำลังก่อสร้างที่นี่ คาดว่าอีก 3 ปีก็แล้วเสร็จ เป็น Magnet ของศูนย์ธุรกิจแห่งนี้ในอนาคต การสร้างอาคารซูเปอร์ ทาวเวอร์ ทุบสถิติ สูงที่สุดในอาเซียน 125 ชั้นของกลุ่มจีแลนด์ เป็นต้น การที่เป็นแหล่งงานที่มีอุปสงค์จำนวนมากดังกล่าว และปัจจัยด้านราคาที่ดินยังต่ำเพียงครึ่งหนึ่งของเขตธุรกิจชั้นใน ที่ปัจจุบันราคาตารางวาละ 1.5-1.9 ล้านบาทเข้าไปแล้ว แต่ย่านนี้ตารางวาละ 5-600,000 บาทเท่านั้น โอกาสของราคาที่ดินตารางวาละ 1.00 ล้านบาทน่าจะได้เห็น เนื่องจากศักยภาพทำเลไม่ด้อยไปกว่าเขตกรุงเทพฯชั้นใน ยิ่งในอนาคตมีโครงการสำคัญๆ เช่น อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งใหม่ อาคารซุปเปอร์ทาวเวอร์ 125 ชั้นสูงสุดในอาเซียน โครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์ของการรถไฟฯ ดังกล่าวแล้ว

ทำเล 3     ย่านพหลโยธิน หมอชิต บางซื่อ ห้าแยกลาดพร้าว จุดรวมรถไฟฟ้า 7 สาย 2 สายปัจจุบัน รถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ สถานีบางซื่อ กับอีก 5 สายในอนาคต ทำเลคอนโดฯ ขายวันเดียวเกลี้ยง  
“จุดรวมรถไฟฟ้าถึง 7 สาย 2 สายมีอยู่แล้ว กับ 5 สายในอนาคต คือ รถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ โครงการสายสีน้ำเงินต่อขยาย บางซื่อ-ท่าพระ โครงการสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต และ บางซื่อ-ตลิ่งชัน) และโครงการสายสีเขียว หมอชิต-สะพานใหม่ อนาคตจุดเชื่อมต่อที่ใหญ่ที่สุดในเขตเมือง ”

สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์และแนวโน้มราคาที่ดิน สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่านพหลโยธิน นับว่าคึกคักอย่างมากในรอบหลายปีที่ผ่านมา ล่าสุดผู้ประกอบการรายใหญ่ยังสามารถปิดการขายได้ภายในวันเดียว (ในขณะที่สถานการณ์โดยรวมไม่สู้ดีนัก) เดิมย่านนี้ถือเป็นย่านที่อยู่อาศัย โดยมีที่ดินแปลงใหญ่ของการรถไฟฯ  กรมธนารักษ์ แต่ในช่วงหลังจากการมีรถไฟฟ้าบีทีเอสตั้งแต่ปี 2542 เป็นต้นมา ได้มีการพัฒนาด้านพาณิชยกรรมมากขึ้น ทั้งประเภทอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า เช่น อาคารสำนักงานใหญ่ธนาคารทหารไทยฯ อาคาร ปตท.สำนักงานใหญ่ อาคารเอ็นเนอยี่คอมเพล็กซ์ ศูนย์การค้ายูเนียนมอลล์ รวมทั้งเซ็นทรัลพลาซาที่ปรับปรุงใหม่ ตลาดนัดสวนจตุจักรในปัจจุบันที่ได้รับความนิยมสูงมีการลงทุนในการพัฒนาอาคารร้านค้าต่างๆ เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก ปัจจุบันราคาขายคอนโดมิเนียมในย่านนี้ ตารางเมตรละ 120,000-170,000  บาท เข้าไปแล้ว
ราคาที่ดินโดยรอบทำเลย่านนี้ในปัจจุบัน ที่ดินติดถนนพหลโยธิน ถนนลาดพร้าว ถนนวิภาวดีรังสิต จากเดิมเมื่อปี 4-5 ปีก่อนตารางวาละ 100,000-150,000 บาท ปัจจุบันราคาปรับเพิ่มเป็นตารางวาละ 300,000-400,000 บาท ในอนาคตคาดว่าจะมีศักยภาพสูงขึ้นยิ่งไปอีกเนื่องจากโครงการต่างๆ ดังกล่าว

 




จับกระแส

ตลาดต่างชาติตอบรับดี ยังแห่ซื้อบ้านในภูเก็ต
ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม
ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม
วสันต์ คงจันทร์
ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม
โสภณ พรโชคชัย
วสันต์ คงจันทร์
โสภณ พรโชคชัย
โสภณ พรโชคชัย
วสันต์ คงจันทร์
ดร.โสภณ พรโชคชัย
โสภณ พรโชคชัย
โสภณ พรโชคชัย
ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรม
โสภณ พรโชคชัย
โสภณ พรโชคชัย
โสภณ พรโชคชัย
สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์
ดร.โสภณ พรโชคชัย
ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรม
โสภณ พรโชคชัย
ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรม
วสันต์ คงจันทร์
โสภณ พรโชคชัย
ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรม
โสภณ พรโชคชัย
โสภณ พรโชคชัย
โสภณ พรโชคชัย
นายวสันต์ คงจันทร์
โสภณ พรโชคชัย
โสภณ พรโชคชัย
โสภณ พรโชคชัย
โสภณ พรโชคชัย
สั้มมา